Брак! О недоделках в новостроях
«Панорама столицы» публикует пояснения по вопросу, поступившему в нашу редакцию от приобретателей жилья в одной из новостроек муниципалитета. Новосёлы выявили строительные недоделки в многоэтажке и теперь хотят разобраться: кто и за чей счет должен их устранять. В острой теме разбираемся вместе с руководителем регцентра «ЖКХ Контроль» в Коми Дарьей Шучалиной.
— Правда ли, что у нас есть несколько вариантов, как нам действовать при выявлении строительного брака?
— По законодательству, существуют четыре схемы, если в жилом новом здании обнаружены дефекты, возникшие из-за некачественной работы застройщика. Первая: понудить компанию исправить недостатки. Вторая: самостоятельно отремонтировать дом и взыскать убытки. Третья: вместе с органом местного самоуправления работать с застройщиком до момента ввода дома в эксплуатацию. Четвертая: привлечь к спору с застройщиком прокуратуру.
— Насколько возможно принудить застройщика через суд устранить недостатки самостоятельно или заплатить управляющей домом компании за эти работы?
— В нашем городе компании, как правило, добровольно исправляют допущенный брак. Но если в вашем случае этого не произойдет, управляющая организация может обратиться в суд с требованием к застройщику устранить недоделки в период действия гарантии на здание.
Если проблемы с конструкциями дома, то управленцы жилфондом должны сначала провести экспертизу на основании технической и проектной документации на многоэтажку. Этот документ докажет, что здание не соответствует проекту или что-то в нём недостроено. С результатами экспертизы управляющая компания сможет подать исковое заявление в защиту прав новоселов.
Но! Выиграть дело в суде – это не всегда означает получить желаемое. Например, пока идёт суд, застройщик может начать процедуру банкротства или ликвидации юридического лица. В таком случае управляющая компания может остаться с исполнительным листом, но без реально проведённых работ. Чтобы избежать этого, она вправе одновременно с иском о проведении работ подать в суд ходатайство о введении запрета налоговой службе вносить в ЕГРЮЛ запись о ликвидации застройщика.
Ещё один важный нюанс в работе с застройщиком – начать работать с недоделками и браком до истечения гарантийного срока на дом. На инженерные коммуникации он составляет три года, а на весь дом – пять лет с момента сдачи его в эксплуатацию.
— А перспективно ли отремонтировать дом по предписанию органа госжилнадзора и взыскивать стоимость ремонта с застройщика?
— Принимать решение о начале судебного спора с застройщиком лучше после оценки его платёжеспособности и других факторов, которые могут повлиять на исход дела. Жилинспекция, обнаружив при проверке недостатки в конструкциях нового дома, выдаст предписание на их устранение управляющей компании, а не застройщику. И суд может обязать ее сделать ремонт — несмотря на то, что ещё не истёк срок гарантии на многоэтажку от строителей.
С таким подходом согласен Верховный суд РФ. С одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация. Так что УК либо ТСЖ или ЖСК следует иметь в виду этот нюанс и не затягивать с обращением к застройщику с требованием исправить брак.
